Balcone solare per inquilini e proprietari in Germania: quando locatore e condominio devono dare il consenso
, Di NeueEnergie24, 9 min di lettura
Dall'ottobre 2024 i dispositivi solari plug-in godono in Germania di un trattamento privilegiato: locatore e condominio possono rifiutare solo se l'installazione non è ragionevolmente esigibile. Illustriamo la situazione giuridica, la procedura e i principali aspetti tecnici.
In sintesi: Dall'ottobre 2024 gli inquilini e i proprietari di appartamenti in Germania hanno un diritto legale a che il locatore o il condominio (WEG, Wohnungseigentümergemeinschaft) consenta in linea di principio un dispositivo solare plug-in (balcone solare). Lo disciplinano il § 554 BGB (codice civile tedesco) per gli appartamenti in affitto e il § 20 comma 2 WEG (legge tedesca sulla proprietà condominiale) per gli appartamenti di proprietà. Un rifiuto è possibile solo se la misura non è ragionevolmente esigibile nel singolo caso, ad esempio per motivi di sicurezza. Questo articolo mostra come preparare il consenso e a cosa prestare attenzione dal punto di vista tecnico.
Stato: ottobre 2026, non costituisce consulenza legale o fiscale. Per il Suo caso specifico si rivolga a un’associazione di inquilini, alla Verbraucherzentrale (centro di consulenza per i consumatori) o a un avvocato o un’avvocata.
Cosa prevede la legge per gli inquilini
Ai sensi del § 554 comma 1 BGB, l'inquilino può pretendere che il locatore consenta modifiche edilizie dell'immobile locato che servono, tra l'altro, alla produzione di elettricità con dispositivi solari plug-in. La norma menziona inoltre l'abbattimento delle barriere, la ricarica di veicoli elettrici e la protezione antieffrazione. Due punti sono particolarmente importanti:
- Il diritto decade se la misura non può essere ragionevolmente richiesta al locatore, anche tenendo conto degli interessi dell'inquilino.
- In relazione alla misura, l'inquilino può impegnarsi a prestare una garanzia particolare; a tal fine la legge rinvia al § 551 comma 3 BGB.
Ai sensi del § 554 comma 2 BGB, è nulla qualsiasi pattuizione in deroga a svantaggio dell'inquilino. Un divieto generalizzato nel contratto di locazione non può quindi escludere il diritto. Nelle sue FAQ (stato al 6 marzo 2026) la Verbraucherzentrale precisa: dall'ottobre 2024 non è più ammesso un rifiuto privo di motivazione o dettato solo da ragioni estetiche.
Cosa vale per i proprietari di appartamenti
Ai sensi del § 20 comma 2 WEG, ogni proprietario ha diritto a modifiche edilizie adeguate che servono, tra l'altro, alla produzione di elettricità con dispositivi solari plug-in (n. 5). L'esecuzione deve essere deliberata nell'ambito di una gestione corretta. In pratica significa: dovrebbe comunicare il Suo progetto all'amministrazione e presentare una proposta di delibera per la prossima assemblea condominiale, indicando dispositivo, luogo di montaggio e fissaggio.
Come preparare il consenso
Quanto più concreta è la Sua documentazione, tanto meno spazio rimane per richieste di chiarimento. Consigliamo una breve lettera scritta con le seguenti indicazioni:
- Tipo di dispositivo, numero e dimensioni dei moduli e potenza dell'inverter (allegare la scheda tecnica).
- Luogo di montaggio (ringhiera del balcone, parete, suolo) e tipo di fissaggio, se possibile con schizzo o foto.
- Riferimento al § 554 BGB ovvero al § 20 comma 2 n. 5 WEG.
- Impegno a montare l'impianto in sicurezza, a fissarlo in modo rimovibile se necessario e a registrarlo nel Marktstammdatenregister (registro centrale tedesco degli impianti energetici).
- Riferimento a un'assicurazione di responsabilità civile ovvero sulla casa già esistente (vedi sotto).
Il locatore o il condominio può dire la sua sulle modalità di montaggio, purché l'attuazione non sia di fatto impedita. Un fissaggio sicuro e a regola d'arte è comunque nel Suo interesse: i moduli sono pesanti e il vento genera forze considerevoli. Troverà fissaggi adatti nella categoria Halterungen e materiale complementare in Solarzubehör.
Condizioni tecniche e formali in sintesi
| Tema | Cosa vale | Fonte |
|---|---|---|
| Limiti di potenza | Fino a 2.000 watt di potenza dei moduli e 800 VA di potenza dell'inverter; più dispositivi dietro lo stesso punto di prelievo vengono sommati | Bundesnetzagentur (Agenzia federale delle reti) |
| Registrazione | Obbligatoria nel Marktstammdatenregister, inserimento semplificato; cinque dati tecnici (potenza dei moduli, potenza dell'inverter, ubicazione, messa in servizio, numero del contatore) | Verbraucherzentrale |
| Gestore di rete | Dal Solarpaket I (maggio 2024) non è più necessaria una comunicazione separata; la Bundesnetzagentur informa il gestore di rete | Verbraucherzentrale, Bundesnetzagentur |
| Contatore | Il funzionamento è consentito prima della sostituzione del contatore; un contatore Ferraris che gira all'indietro è tollerato fino alla sostituzione (§ 10a EEG) | § 10a EEG, Verbraucherzentrale |
| Presa | In una presa, non in una ciabatta; spina Schuko fino a 960 W di potenza dei moduli se sono soddisfatti i requisiti di sicurezza, oltre tale valore la norma di prodotto richiede una spina di immissione speciale | Verbraucherzentrale |
| Norma | La norma DIN VDE V 0126-95 si applica dal 1° dicembre 2025 ai dispositivi solari plug-in senza accumulo; per i dispositivi con accumulo è in preparazione un'ulteriore norma di prodotto | Verbraucherzentrale |
Fissaggio e sicurezza sul balcone
La ragionevolezza di una misura dipende anche dalla sicurezza del montaggio. Secondo la Verbraucherzentrale, il Deutsches Institut für Bautechnik (DIBt, Istituto tedesco per la tecnica edilizia) ha comunicato che i moduli dei dispositivi solari plug-in non sono prodotti da costruzione; i requisiti particolari per il montaggio oltre i 4 metri di altezza non si applicano quindi. Le Verbraucherzentralen raccomandano comunque di verificare i moduli standard e indicano i moduli in plastica come alternativa più leggera. Consigli pratici per il balcone:
- Eseguire il fissaggio secondo le indicazioni del produttore e con materiale idoneo; ringhiera e parete devono reggere il carico.
- Assicurare i moduli contro vento e caduta e controllarli regolarmente.
- Posare i cavi in modo che nessuno possa inciampare o impigliarsi.
- In caso di dubbi sulla statica o sul fissaggio, rivolgersi a un tecnico.
Remunerazione dell'immissione e aggregazione degli impianti
Secondo la Verbraucherzentrale, le norme speciali per i dispositivi solari plug-in presuppongono di regola che l'impianto sia assegnato al ritiro non remunerato; in pratica quasi nessun dispositivo riceve quindi una remunerazione. I dispositivi solari plug-in sono inoltre esclusi per legge dall'aggregazione con altri impianti fotovoltaici. Nella vita quotidiana significa: Lei utilizza la corrente soprattutto per sé, l'energia in eccesso confluisce nella rete senza remunerazione.
Balcone solare con o senza accumulo?
L'obbligo di consenso del locatore riguarda i dispositivi solari plug-in. Se pianifica un dispositivo con accumulo, tenga presente che per i sistemi di accumulo la Verbraucherzentrale continua a indicare la comunicazione al gestore di rete e che per i dispositivi con accumulo è ancora in elaborazione una norma di prodotto specifica. Chiarisca quindi il progetto anche con il Suo gestore di rete. Troverà kit in entrambe le varianti nelle categorie Balkonkraftwerke ohne Speicher e Balkonkraftwerke mit Speicher, una panoramica di tutti i kit in Balkonkraftwerke.
Assicurazione e responsabilità
Secondo la Verbraucherzentrale, i dispositivi solari plug-in possono, a detta dell'associazione tedesca delle assicurazioni (GDV), essere inclusi nell'assicurazione sulla casa. Informi in merito la Sua compagnia e conservi la conferma della registrazione nel Marktstammdatenregister. Anche l'assicurazione di responsabilità civile privata dovrebbe essere coinvolta.
Procedura in cinque passaggi
- Scegliere il dispositivo e tenere a portata di mano la scheda tecnica; la potenza dei moduli e dell'inverter non deve superare i limiti indicati.
- Stabilire e documentare luogo di montaggio e fissaggio.
- Informare per iscritto il locatore ovvero l'amministrazione e chiedere il consenso; per gli appartamenti di proprietà presentare una proposta di delibera.
- Montare il dispositivo in sicurezza, collegarlo a una presa e registrarlo nel Marktstammdatenregister.
- Informare la compagnia assicurativa e conservare la conferma di registrazione.
Tenga presente che in caso di trasloco di regola può portare con sé l'impianto. La registrazione va allora aggiornata, perché secondo la Bundesnetzagentur i gestori devono comunicare modifiche come la messa fuori servizio, una modifica tecnica o un cambio di gestore.
Sostituzione del contatore e gestore del punto di misura
Secondo la Verbraucherzentrale, dalla metà di maggio 2024 non è più necessario attendere la sostituzione del contatore prima di mettere in funzione il dispositivo. Il gestore di rete ovvero il gestore del punto di misura può disporre la sostituzione e a Lei non possono essere addebitati costi. Ai sensi del § 10a EEG il gestore del punto di misura è tenuto, senza indugio dopo la richiesta della Bundesnetzagentur, a dotare il punto di misura di un dispositivo di misurazione moderno come contatore bidirezionale o di un sistema di misurazione intelligente, senza che sia necessario un incarico separato da parte Sua. Per gli inquilini la cosa è rilevante soprattutto sul piano organizzativo: l'accesso al vano contatore deve essere possibile, se necessario tramite l'amministrazione condominiale.
Se il locatore rifiuta
- Chieda una motivazione scritta e verifichi se vengono indicati motivi concreti di sicurezza o di struttura dell'edificio.
- Offra soluzioni tecniche, ad esempio un altro fissaggio o un altro luogo di montaggio.
- In caso di rifiuto persistente chieda una consulenza legale, ad esempio a un'associazione di inquilini o a una Verbraucherzentrale.
Non monti l'impianto di propria iniziativa finché la controversia è ancora aperta. Se una misura sia ragionevolmente esigibile nel singolo caso dipende dalle circostanze concrete.
Domande frequenti
Devo chiedere al mio locatore?
Sì. La Verbraucherzentrale indica che il consenso del locatore ovvero del condominio è necessario. Dall'ottobre 2024 possono tuttavia negare il consenso solo se l'installazione non è ragionevolmente esigibile.
Il contratto di locazione può vietare un balcone solare?
Una pattuizione in deroga a svantaggio dell'inquilino è nulla ai sensi del § 554 comma 2 BGB.
Devo comunicare il dispositivo al gestore di rete?
Entro i limiti di potenza non è più necessaria la comunicazione separata al gestore di rete, ma la registrazione nel Marktstammdatenregister resta obbligatoria.
Posso collegare il dispositivo a una presa multipla?
No. Secondo la Verbraucherzentrale il dispositivo va collegato a una presa, non a una ciabatta.
Fonti
- Gesetze im Internet (portale della legislazione federale tedesca): § 554 BGB e § 20 WEG
- Verbraucherzentrale: FAQ sui dispositivi solari plug-in (stato al 6 marzo 2026) e Leggi e norme per il solare plug-in
- Bundesnetzagentur: Impianti solari da balcone
- Gesetze im Internet: § 10a EEG 2023
Sta pianificando un balcone solare e vuole sapere quale kit è adatto al Suo balcone? Siamo lieti di consigliarLa via e-mail: kontakt@energie24.shop.
Stato: ottobre 2026, non costituisce consulenza legale o fiscale.