Solar de varanda para inquilinos e proprietários na Alemanha: quando o senhorio e o condomínio têm de dar o consentimento
, Por NeueEnergie24, 9 min de leitura
Desde outubro de 2024, os dispositivos solares de ficha gozam na Alemanha de um regime privilegiado: o senhorio e o condomínio só podem recusar se a instalação for inexigível. Explicamos a situação jurídica, o processo e os principais pontos técnicos.
Resumo: Desde outubro de 2024, os inquilinos e os proprietários de habitações na Alemanha têm um direito legal a que o senhorio ou o condomínio (WEG, Wohnungseigentümergemeinschaft) permita, em princípio, um dispositivo solar de ficha (solar de varanda). Isto é regulado pelo § 554 BGB (Código Civil alemão) para habitações arrendadas e pelo § 20 n.º 2 WEG (lei alemã da propriedade horizontal) para habitações em propriedade. A recusa só é possível se a medida for inexigível no caso concreto, por exemplo por razões de segurança. Este artigo mostra como preparar o consentimento e a que aspetos técnicos deve estar atento.
Situação em outubro de 2026, não constitui aconselhamento jurídico nem fiscal. Para o seu caso concreto, dirija-se a uma associação de inquilinos, à Verbraucherzentrale (centro de aconselhamento ao consumidor) ou a um advogado ou uma advogada.
O que a lei prevê para os inquilinos
Nos termos do § 554 n.º 1 BGB, o inquilino pode exigir que o senhorio permita alterações construtivas ao imóvel arrendado que sirvam, entre outros fins, para a produção de eletricidade através de dispositivos solares de ficha. A disposição menciona ainda a eliminação de barreiras, o carregamento de veículos elétricos e a proteção contra arrombamento. Dois pontos são particularmente importantes:
- O direito cessa se a medida não puder ser razoavelmente exigida ao senhorio, mesmo tendo em conta os interesses do inquilino.
- Em relação à medida, o inquilino pode comprometer-se a prestar uma garantia especial; para o efeito, a lei remete para o § 551 n.º 3 BGB.
Nos termos do § 554 n.º 2 BGB, é nulo qualquer acordo que se desvie em prejuízo do inquilino. Uma proibição genérica no contrato de arrendamento não pode, portanto, excluir o direito. Nas suas perguntas frequentes (situação a 6 de março de 2026), a Verbraucherzentrale acrescenta: desde outubro de 2024, já não é admissível uma recusa sem fundamentação ou apenas por razões estéticas.
O que se aplica aos proprietários de habitações
Nos termos do § 20 n.º 2 WEG, cada proprietário tem direito a alterações construtivas adequadas que sirvam, entre outros fins, para a produção de eletricidade através de dispositivos solares de ficha (n.º 5). A execução deve ser deliberada no âmbito de uma administração regular. Na prática, isto significa: deve comunicar o seu projeto à administração e apresentar uma proposta de deliberação para a próxima assembleia de proprietários, com indicações sobre o dispositivo, o local de montagem e a fixação.
Como preparar o consentimento
Quanto mais concretos forem os seus documentos, menos espaço haverá para perguntas. Recomendamos uma breve carta escrita com as seguintes indicações:
- Tipo de dispositivo, número e tamanho dos módulos e potência do inversor (anexar a ficha técnica).
- Local de montagem (guarda da varanda, parede, chão) e tipo de fixação, se possível com esboço ou fotografia.
- Referência ao § 554 BGB ou ao § 20 n.º 2 n.º 5 WEG, consoante o caso.
- Compromisso de montar a instalação em segurança, de a fixar de forma removível, se necessário, e de a registar no Marktstammdatenregister (registo central alemão de instalações energéticas).
- Referência a um seguro de responsabilidade civil ou de multirriscos habitação já existente (ver abaixo).
O senhorio ou o condomínio pode opinar sobre a forma de montagem, desde que a execução não seja, na prática, impedida. Uma fixação segura e profissional é, de qualquer forma, do seu próprio interesse: os módulos são pesados e o vento gera forças consideráveis. Encontra fixações adequadas na categoria Halterungen e material complementar em Solarzubehör.
Condições técnicas e formais em resumo
| Tema | O que se aplica | Fonte |
|---|---|---|
| Limites de potência | Até 2.000 watts de potência dos módulos e 800 VA de potência do inversor; vários dispositivos atrás do mesmo ponto de consumo são somados | Bundesnetzagentur (Agência Federal de Redes) |
| Registo | Obrigatório no Marktstammdatenregister, introdução simplificada; cinco dados técnicos (potência dos módulos, potência do inversor, local, entrada em funcionamento, número do contador) | Verbraucherzentrale |
| Operador de rede | Desde o Solarpaket I (maio de 2024), já não é necessária uma comunicação separada; a Bundesnetzagentur informa o operador de rede | Verbraucherzentrale, Bundesnetzagentur |
| Contador | A operação é permitida antes da substituição do contador; um contador Ferraris que gire ao contrário é tolerado até à substituição (§ 10a EEG) | § 10a EEG, Verbraucherzentrale |
| Tomada | Numa tomada, não numa extensão com várias tomadas; ficha Schuko até 960 W de potência dos módulos, se os requisitos de segurança forem cumpridos; acima disso, a norma de produto exige uma ficha de injeção especial | Verbraucherzentrale |
| Norma | A norma DIN VDE V 0126-95 aplica-se desde 1 de dezembro de 2025 a dispositivos solares de ficha sem armazenamento; para dispositivos com armazenamento está em preparação uma outra norma de produto | Verbraucherzentrale |
Fixação e segurança na varanda
Saber se uma medida é exigível depende também da segurança da montagem. Segundo a Verbraucherzentrale, o Deutsches Institut für Bautechnik (DIBt, Instituto Alemão de Tecnologia da Construção) comunicou que os módulos dos dispositivos solares de ficha não são produtos de construção; por isso, não se aplicam requisitos especiais à montagem a mais de 4 metros de altura. As Verbraucherzentralen recomendam, ainda assim, que os módulos standard sejam verificados e referem os módulos de plástico como alternativa mais leve. Dicas práticas para a varanda:
- Execute a fixação segundo as indicações do fabricante e com material adequado; a guarda e a parede têm de suportar a carga.
- Proteja os módulos contra o vento e a queda e verifique-os regularmente.
- Instale os cabos de forma que ninguém possa tropeçar ou ficar preso.
- Em caso de dúvidas sobre a estabilidade estrutural ou a fixação, consulte um especialista.
Remuneração pela injeção e agregação de instalações
Segundo a Verbraucherzentrale, as regras especiais para os dispositivos solares de ficha pressupõem, em regra, que a instalação seja afetada à aquisição não remunerada; na prática, quase nenhum dispositivo recebe, por isso, remuneração. Os dispositivos solares de ficha estão, além disso, excluídos por lei da agregação com outras instalações fotovoltaicas. No dia a dia, isto significa: utiliza sobretudo a eletricidade por si, e o excedente é injetado na rede sem remuneração.
Solar de varanda com ou sem armazenamento?
A obrigação de consentimento do senhorio refere-se aos dispositivos solares de ficha. Se planeia um dispositivo com armazenamento, tenha em conta que a Verbraucherzentrale continua a referir, para os sistemas de armazenamento, a comunicação ao operador de rede e que, para os dispositivos com armazenamento, ainda está a ser elaborada uma norma de produto própria. Esclareça, por isso, o projeto também com o seu operador de rede. Encontra conjuntos em ambas as variantes nas categorias Balkonkraftwerke ohne Speicher e Balkonkraftwerke mit Speicher, e uma visão geral de todos os conjuntos em Balkonkraftwerke.
Seguro e responsabilidade
Segundo a Verbraucherzentrale, os dispositivos solares de ficha podem, de acordo com a associação alemã das seguradoras (GDV), ser incluídos no seguro multirriscos habitação. Informe a sua seguradora e guarde a confirmação do registo no Marktstammdatenregister. Também o seguro de responsabilidade civil privada deve ser envolvido.
Processo em cinco passos
- Escolher o dispositivo e ter a ficha técnica à mão; a potência dos módulos e do inversor não pode exceder os limites indicados.
- Definir e documentar o local de montagem e a fixação.
- Informar por escrito o senhorio ou a administração e pedir consentimento; no caso de habitações em propriedade, apresentar uma proposta de deliberação.
- Montar o dispositivo em segurança, ligá-lo a uma tomada e registar no Marktstammdatenregister.
- Informar a seguradora e guardar a confirmação do registo.
Tenha em conta que, em caso de mudança, normalmente pode levar a instalação consigo. O registo tem então de ser atualizado, pois, segundo a Bundesnetzagentur, os operadores têm de comunicar alterações como a desativação, uma modificação técnica ou uma mudança de operador.
Substituição do contador e operador do ponto de medição
Segundo a Verbraucherzentrale, desde meados de maio de 2024 já não é necessário aguardar pela substituição do contador antes de pôr o dispositivo em funcionamento. O operador de rede ou o operador do ponto de medição pode promover a substituição, não lhe podendo ser cobrados custos por isso. Nos termos do § 10a EEG, o operador do ponto de medição está obrigado, sem demora após a solicitação da Bundesnetzagentur, a equipar o ponto de medição com um dispositivo de medição moderno como contador bidirecional ou com um sistema de medição inteligente, sem que seja necessária uma encomenda separada da sua parte. Para os inquilinos, isto é relevante sobretudo do ponto de vista organizativo: o acesso ao local do contador tem de ser possível, se necessário através da administração do prédio.
Se o senhorio recusar
- Peça uma fundamentação por escrito e verifique se são indicados motivos concretos de segurança ou relativos à estrutura do edifício.
- Ofereça soluções técnicas, por exemplo outra fixação ou outro local de montagem.
- Em caso de recusa persistente, procure aconselhamento jurídico, por exemplo junto de uma associação de inquilinos ou de uma Verbraucherzentrale.
Não monte a instalação por iniciativa própria enquanto o litígio estiver em aberto. Saber se uma medida é exigível no caso concreto depende das circunstâncias específicas.
Perguntas frequentes
Tenho de pedir autorização ao meu senhorio?
Sim. A Verbraucherzentrale refere que o consentimento do senhorio ou do condomínio é necessário. No entanto, desde outubro de 2024, estes só podem recusar o consentimento se a instalação for inexigível.
O contrato de arrendamento pode proibir o solar de varanda?
Um acordo que se desvie em prejuízo do inquilino é nulo nos termos do § 554 n.º 2 BGB.
Tenho de comunicar o dispositivo ao operador de rede?
Dentro dos limites de potência, já não é necessária a comunicação separada ao operador de rede, mas o registo no Marktstammdatenregister continua a ser obrigatório.
Posso ligar o dispositivo a uma extensão com várias tomadas?
Não. Segundo a Verbraucherzentrale, o dispositivo deve ser ligado a uma tomada, não a uma extensão com várias tomadas.
Fontes
- Gesetze im Internet (portal da legislação federal alemã): § 554 BGB e § 20 WEG
- Verbraucherzentrale: Perguntas frequentes sobre dispositivos solares de ficha (situação a 6 de março de 2026) e Leis e normas para o solar de ficha
- Bundesnetzagentur: Instalações solares de varanda
- Gesetze im Internet: § 10a EEG 2023
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Situação em outubro de 2026, não constitui aconselhamento jurídico nem fiscal.